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融資風險課程

【課程背景】
政策東風與資本寒流正在長租公寓市場激烈碰撞，*財政保租房補貼與長租公寓REITs試點政策釋放紅利，但行業(yè)融資成本卻持續(xù)高企，大部分公寓企業(yè)陷入“資產(chǎn)有估值、融資無門路”的僵局。當二房東模式因租金貸監(jiān)管全面退潮，重資產(chǎn)玩家又困在“投融管退”閉環(huán)斷裂的沼澤中，融資成本飆升等殘酷現(xiàn)實，正倒逼從業(yè)者重新理解資本游戲的底層邏輯：如何在租金漲幅有限、大宗交易資產(chǎn)流動性有限的戰(zhàn)場上，構建穿越周期的融資生存體系？
本課程將用五重進階助力長租公寓企業(yè)重構融資價值鏈，幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，助力企業(yè)構建投融建管退等一體化、綜合化運營能力。

【課程收益】
1、掌握適宜于公寓的各類融資工具組合，破解輕資產(chǎn)沒抵押、重資產(chǎn)難退出的魔咒
2、構建融資風險的防爆系統(tǒng)，獲得從法律合規(guī)到財務建模的全鏈條風控體系
3、了解并提前籌劃保長租公寓REITs擴募機制，為未來獲得源源不斷的增量資金打下堅實基礎。

【課程特色】
1、理論、正向案例、負面案例多重融合，穿透式拆解暴雷案例、逆勢融資成功標桿、ESG社區(qū)加持認證、金融證券化工具退出策略等；
2、數(shù)據(jù)量化助力決策，講解長租公寓融資估值模型、運營健康重要指標出租率/租金收繳率/客訴率動態(tài)監(jiān)測等詳細講解。

【課程對象】
長租公寓開發(fā)商或運營商融資負責人，公寓基金負責人，政府住房保障部門主管等高層管理者

【課程大綱】
一、行業(yè)現(xiàn)狀：長租公寓的融資困境與結構性矛盾??
1.1 長租公寓的"三高三低"困局
高資產(chǎn)投入與低租金回報率的剪刀差
高運營成本與低利潤空間的動態(tài)博弈
高政策預期與低資本信任的價值背離
1.2 融資渠道的"冰火兩重天"
銀行信貸：抵押物缺失與現(xiàn)金流評估難題
股權融資：資本退潮期的估值邏輯重構
資產(chǎn)證券化：底層資產(chǎn)合規(guī)性審查雷區(qū)
二、融資模式創(chuàng)新：破解輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)的雙螺旋??
2.1 "股+債+REITs"三位一體模型??
股權融資的合規(guī)對賭設計（如租金收入對賭條款）
經(jīng)營性物業(yè)貸的現(xiàn)金流包裝技巧
保障性租賃住房REITs的底層資產(chǎn)重組策略
2.2 結構化融資工具箱??
CMBS的資產(chǎn)池增信技術
綠色建筑認證的融資溢價捕獲（LEED/WELL標準應用）
政府引導基金的杠桿撬動法則
三、資產(chǎn)證券化實戰(zhàn)：從ABS到公募REITs的進化路徑??
3.1 長租公寓ABS的"生死線"突破
底層資產(chǎn)合規(guī)五要素：產(chǎn)權/租約/押金/系統(tǒng)/稅務
現(xiàn)金流預測的動態(tài)壓力測試模型
風險隔離的"雙SPV"架構設計
3.2 保租房REITs的操作密碼
資產(chǎn)合規(guī)性改造的"三證兩率"標準
發(fā)行定價的租金貼現(xiàn)率博弈
擴募機制下的資產(chǎn)包組合策略
（實戰(zhàn)案例：首批保租房REITs底層資產(chǎn)關鍵指標對比）
四、風險防控：融資全周期的"五道防火墻"??
4.1法律風險圖譜??
租金貸模式的合規(guī)邊界
租賃合同與融資協(xié)議的沖突點排查
資產(chǎn)抵押中的優(yōu)先受償權陷阱
4.2 財務建模的致命盲區(qū)??
空置率測算的"灰犀牛"效應
租售比動態(tài)平衡模型（LTV值預警機制）
利率波動下的敏感性壓力測試
4.3 運營風險的資本化轉嫁??
租約保險產(chǎn)品的結構化應用
免租期成本的資本化分攤技術
資產(chǎn)退出時的流動性保障條款
五、未來戰(zhàn)場：存量時代的新融資范式??
5.1數(shù)字資產(chǎn)賦能??
物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)資產(chǎn)的估值模型
區(qū)塊鏈技術在租約存證中的應用
5.2 ESG融資新維度??
綠色租賃標準的融資溢價
GRESB評級對機構投資者的吸引力法則
5.3 城市更新中的資本機遇??
非改居項目的政策性套利空間
存量商業(yè)物業(yè)改造的融資創(chuàng)新
集體建設用地入市的資本化路徑

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