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商業(yè)地產(chǎn)定位與招商

【課程序言】
      商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等方面，非常復(fù)雜。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要各方配合，要非常專業(yè)的去運(yùn)營(yíng)。商業(yè)開發(fā)由多個(gè)環(huán)節(jié)組成：開發(fā)（銷售）、招商、經(jīng)營(yíng)、管理，是一個(gè)不可中斷的鏈條。如何做到開發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三合一的有機(jī)整體？現(xiàn)場(chǎng)破解商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研定位與招商運(yùn)營(yíng)難題！
 【課程收益】
1、導(dǎo)師具有多年從事國(guó)內(nèi)標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與研究，透過現(xiàn)身說法以實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)為重；
2、課程以開發(fā)商的角度，實(shí)案剖析商業(yè)項(xiàng)目前期定位、招商經(jīng)營(yíng)難點(diǎn)及要點(diǎn)；
3、歡迎學(xué)員帶上項(xiàng)目方案討論，導(dǎo)師極具實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和個(gè)案診斷能力，現(xiàn)場(chǎng)破解定位、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)策略難題；
【主要內(nèi)容】
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的三大主要系統(tǒng)
第一階段     拿地階段   -- 決策判斷
第二階段  項(xiàng)目定位和概念設(shè)計(jì) -- 項(xiàng)目研發(fā)
解釋概念設(shè)計(jì)方案必須包含的基本內(nèi)容：
地塊商業(yè)價(jià)值分析、總平面布局[建筑布局、功能布局]、建筑形態(tài)和體量、交通和停車系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)、高度、平面、柱網(wǎng)、樓層高度、樓板荷載、機(jī)電系統(tǒng)、暖通、水電系統(tǒng)、新風(fēng)、排煙、排污、燃?xì)狻⒄彰?、展示面、廣告位、店招位、室內(nèi)外動(dòng)線和出入口、客流負(fù)荷測(cè)算規(guī)劃。采光、消防。
主力店、次主力店、品牌標(biāo)桿店的物業(yè)條件。
第三階段   建筑設(shè)計(jì)施工招商 --項(xiàng)目開發(fā)
第四階段  開業(yè)籌備和開業(yè)--項(xiàng)目結(jié)尾
各系統(tǒng)各個(gè)階段的權(quán)重趨勢(shì)
案例分析：某大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃表
“魚骨模式” 的四大階段
二、商業(yè)定位
征地期針對(duì)決策做初步評(píng)估判斷
地塊狀況的評(píng)估判斷
案例：安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)
不規(guī)則地塊的基本判斷
項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施條件
定位第一步     征地期間      商業(yè)條件初步評(píng)估
消費(fèi)狀況的初步評(píng)估
客群范圍初步評(píng)估
運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)初步評(píng)估
商業(yè)類型與建筑形態(tài)的初步評(píng)估
案例分析：當(dāng)前商業(yè)定位研究普遍的做法、北京三里屯某大型綜合商業(yè)
定位研究的兩種基本模式
定位研究的基本方法
決策樹方式、層次分析法方式
客流及消費(fèi)特征案例分析
定位第二步         商業(yè)定位
商業(yè)定位的基本內(nèi)容
區(qū)域性質(zhì)定位
商業(yè)功能定位
商業(yè)類型定位
目標(biāo)范圍定位
主題與特色定位
三、項(xiàng)目規(guī)劃的基本內(nèi)容
地塊規(guī)劃             
案例    北京華貿(mào)中心
案例   西安大唐西市
案例   武漢菱角湖萬達(dá)廣場(chǎng)
案例   北京廣外天虹百貨
項(xiàng)目?jī)?nèi)部動(dòng)線的規(guī)劃
案例   北京 三里屯太古里  village 
案例 河南某大型項(xiàng)目
商業(yè)建筑規(guī)劃
集中式和街鋪式 
多層與高層
面寬與進(jìn)深
平面與公共面積
中庭/電梯庭/挑空內(nèi)街
案例分析
商業(yè)空間規(guī)劃
動(dòng)線導(dǎo)引導(dǎo)示
視線與導(dǎo)引
室外空間
照明與燈飾
案例分析：沈陽恒隆國(guó)際廣場(chǎng)
物業(yè)條件的規(guī)劃
物業(yè)條件規(guī)劃的原則
升降梯與扶手梯比較
餐飲條件各項(xiàng)指標(biāo)
銷售型商鋪的機(jī)電系統(tǒng)
四、招商
業(yè)態(tài)配比的原則
    適合本項(xiàng)目定位與性質(zhì)，必須避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、重復(fù)
業(yè)態(tài)的組合原則 銜接點(diǎn)
   業(yè)態(tài)業(yè)種之間按照消費(fèi)者的消費(fèi)鏈條設(shè)定。注重業(yè)態(tài)之間的
   關(guān) 聯(lián)與互補(bǔ)，避免不相關(guān)聯(lián)、拼湊。
業(yè)態(tài)落位
    規(guī)律、策略
品牌搭配
    搭配策略  按租期的長(zhǎng)短和品牌的比例、調(diào)配培養(yǎng)成熟期
案例分析：北京華貿(mào)中心 / 新光天地
業(yè)種業(yè)態(tài)組合的策略
案例  北京石景山萬達(dá)廣場(chǎng)品牌調(diào)整前后變化
五、開業(yè)籌備和開業(yè)
1、制定總體系統(tǒng)促銷計(jì)劃
運(yùn)營(yíng)部需制定總體系統(tǒng)促銷計(jì)劃，應(yīng)涵蓋商場(chǎng)總體推廣促銷計(jì)劃和商戶開業(yè)促銷策劃方案。商場(chǎng)與各商戶的開業(yè)推廣促銷相互結(jié)合，共同影響達(dá)到綜合效應(yīng)
商戶之間的活動(dòng)、推廣，需做好協(xié)調(diào)統(tǒng)一工作，避免相同相近業(yè)種業(yè)態(tài)同時(shí)進(jìn)行造成惡性競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)以不同業(yè)種業(yè)態(tài)交叉進(jìn)行為宜。
商戶之間的各項(xiàng)促銷活動(dòng)，應(yīng)順序進(jìn)行，不可過于集中也不要相隔太遠(yuǎn)。
如收取商戶推廣、活動(dòng)費(fèi)用，物資、人員、資源的征用等須將方案提前通知布置，并結(jié)合商戶及其他外部條件進(jìn)行，不可單方面強(qiáng)行執(zhí)行，避免負(fù)面。
2、策略性實(shí)施總體推廣促銷方案
招商期間  與重要品牌商家[*品牌店、主/次主力店]聯(lián)合策劃實(shí)施推廣計(jì)劃
    借助其知名度的促銷推廣力提高商場(chǎng)影響、達(dá)到綜合效應(yīng)
開業(yè)籌備期間  與各個(gè)商戶們結(jié)合、為他們的促銷活動(dòng)提供各種服務(wù)設(shè)置和條件充分鼓勵(lì)幫助商戶們開展開業(yè)籌備的促銷活動(dòng)。一起營(yíng)造興旺的商業(yè)運(yùn)營(yíng)氛圍
注重商場(chǎng)與商戶促銷活動(dòng)的推廣范圍、時(shí)效、銜接。以持續(xù)不斷影響各個(gè)消費(fèi)層次的各種活動(dòng)，為開業(yè)聚集大量的人氣。
3、國(guó)內(nèi)一些接地氣的開業(yè)策劃促銷案例
移動(dòng)互聯(lián)新商業(yè)時(shí)代 、應(yīng)做好線上與線下的引流 、導(dǎo)流 、價(jià)值共享
公眾號(hào)APP的會(huì)員引入策略
IP展的快速聚集大量人流效應(yīng)
AR游戲的增值效應(yīng)
微店引流導(dǎo)入實(shí)體店的模式
共享單車的引流
創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)，增加新形態(tài)、增強(qiáng)聚客力
      快閃店
      特賣會(huì)
創(chuàng)新會(huì)員開拓提供客戶增值服務(wù)
      會(huì)員卡與會(huì)員服務(wù)
建立場(chǎng)景化、情景化運(yùn)營(yíng)服務(wù)
      場(chǎng)景包裝為招商和開業(yè)預(yù)熱
 

商業(yè)地產(chǎn)定位與招商