引言：從“土地要素”到“創(chuàng)新引擎”，江蘇研發(fā)用地管理的時(shí)代使命
在科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級的大背景下，研發(fā)用地作為承載科研活動(dòng)、成果轉(zhuǎn)化與產(chǎn)業(yè)孵化的核心空間載體，其高效配置與規(guī)范管理直接影響區(qū)域創(chuàng)新生態(tài)的活躍度。作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省與制造業(yè)高地，江蘇近年來持續(xù)優(yōu)化土地資源供給，針對研發(fā)用地出臺(tái)了一系列管理規(guī)定，既保障創(chuàng)新主體的發(fā)展需求，又通過精細(xì)化規(guī)則避免資源浪費(fèi)與低效利用。本文將圍繞容積率要求、配套設(shè)施限制、準(zhǔn)入機(jī)制等核心要點(diǎn)展開解析，為企業(yè)、開發(fā)者及相關(guān)從業(yè)者提供一份清晰的政策指南。一、核心指標(biāo)：容積率與生產(chǎn)用房比例的“硬約束”
土地集約利用是江蘇研發(fā)用地管理的首要原則，其中容積率與生產(chǎn)用房比例是兩大關(guān)鍵指標(biāo)。 ### （一）容積率：2.5成為“基準(zhǔn)線”，推動(dòng)垂直空間高效利用 根據(jù)江蘇省層面的政策要求，按工業(yè)用地管理的研發(fā)項(xiàng)目用地容積率一般不低于2.5。這一標(biāo)準(zhǔn)顯著高于傳統(tǒng)工業(yè)用地（新上工業(yè)項(xiàng)目容積率通常不低于1.5），甚至高于高標(biāo)準(zhǔn)廠房用地（一般不低于2.0）。例如，無錫在工業(yè)用地提質(zhì)增效“二十條”中明確，科研設(shè)計(jì)用地容積率需達(dá)到2.5以上；昆山、張家港等地的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)用地管理辦法也將這一標(biāo)準(zhǔn)納入核心條款。 為何將2.5設(shè)為基準(zhǔn)？一方面，研發(fā)活動(dòng)對空間的功能復(fù)合性要求更高，需要整合實(shí)驗(yàn)室、中試車間、辦公區(qū)等多種功能，較高的容積率能滿足“立體分層”的空間需求；另一方面，通過提高單位土地面積的建筑面積，可倒逼企業(yè)提升土地利用效率，避免“圈地”現(xiàn)象。對于特定產(chǎn)業(yè)或特殊工藝項(xiàng)目（如需要大型設(shè)備的精密制造研發(fā)），政策也留出彈性空間，允許市、縣人民政府根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整，但需經(jīng)過嚴(yán)格論證與審批。 ### （二）生產(chǎn)用房比例：無錫樣本中的“90%紅線” 在生產(chǎn)研發(fā)用地（兼顧生產(chǎn)與研發(fā)功能的用地類型）的管理中，無錫市的規(guī)定更具代表性。根據(jù)錫工告字[2024]25號(hào)文件，生產(chǎn)研發(fā)用地中生產(chǎn)用房的核定建筑面積需占總核定建筑面積的比例不小于90%，且允許的上浮空間嚴(yán)格限制（不超過總核定建筑面積的1%且不超過1000㎡）。這一規(guī)定的核心目的是確保用地“姓工”，防止以“研發(fā)”為名行“廠房建設(shè)”之實(shí)，或通過擴(kuò)大非生產(chǎn)功能面積變相開發(fā)。 例如，某企業(yè)申請10萬㎡的生產(chǎn)研發(fā)用地，按規(guī)定生產(chǎn)用房至少需達(dá)到9萬㎡，最多可增加至9.1萬㎡（若總核定面積的1%超過1000㎡，則以1000㎡為上限）。這一“剛性+彈性”的設(shè)計(jì)，既保證了生產(chǎn)功能的主導(dǎo)地位，又為企業(yè)應(yīng)對短期產(chǎn)能波動(dòng)或工藝調(diào)整提供了微小調(diào)整空間。二、配套設(shè)施管理：15%的“紅線”與審批流程的“嚴(yán)要求”
研發(fā)活動(dòng)并非“孤立運(yùn)行”，配套的辦公、生活服務(wù)設(shè)施是維持研發(fā)團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性與效率的重要支撐。但為防止配套設(shè)施過度擴(kuò)張，甚至演變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)，江蘇對配套比例與審批流程作出了嚴(yán)格規(guī)定。 ### （一）配套面積上限：不超過地上總建面的15% 根據(jù)江蘇省自然資源廳相關(guān)解釋，在研發(fā)用地中配套辦公和生活服務(wù)設(shè)施的，其地上建筑面積不得超過項(xiàng)目總地上建筑面積的15%。這一比例涵蓋員工餐廳、倒班宿舍、小型會(huì)議中心等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，但不包括研發(fā)所需的實(shí)驗(yàn)室、中試車間等核心功能空間。例如，一個(gè)總建面10萬㎡的研發(fā)項(xiàng)目，配套設(shè)施最多可建1.5萬㎡，且需明確用途，不得用于對外銷售或出租。 ### （二）審批流程：從申報(bào)到監(jiān)管的“全鏈條”管控 配套設(shè)施的建設(shè)需經(jīng)過嚴(yán)格的申報(bào)與審核程序。企業(yè)在項(xiàng)目立項(xiàng)階段需提交配套設(shè)施的詳細(xì)方案，包括功能布局、面積占比、使用方式（自用或部分共享）等，由自然資源、科技、工信等多部門聯(lián)合評審。項(xiàng)目建成后，相關(guān)部門還將通過不動(dòng)產(chǎn)登記、日常巡查等方式，確保配套設(shè)施實(shí)際用途與申報(bào)一致。若發(fā)現(xiàn)違規(guī)改建、超范圍使用等情況，將依法采取限制轉(zhuǎn)讓、行政處罰等措施。三、準(zhǔn)入與監(jiān)管：多部門協(xié)同的“精準(zhǔn)篩選”機(jī)制
為確保研發(fā)用地真正服務(wù)于創(chuàng)新主體，江蘇多地建立了“多部門協(xié)同、全周期管理”的準(zhǔn)入與監(jiān)管體系。 ### （一）項(xiàng)目準(zhǔn)入：從“產(chǎn)業(yè)類型”到“投入強(qiáng)度”的綜合評估 以太倉市為例，當(dāng)?shù)卦诠I(yè)用地新政中明確，工業(yè)研發(fā)用地（100104）需通過多部門共同參與的項(xiàng)目準(zhǔn)入認(rèn)定機(jī)制。評估內(nèi)容包括：產(chǎn)業(yè)類型是否符合區(qū)域創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃（如新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)）、企業(yè)研發(fā)投入強(qiáng)度（通常要求研發(fā)費(fèi)用占營收比例不低于5%）、預(yù)期產(chǎn)出（如專利數(shù)量、成果轉(zhuǎn)化目標(biāo)）等。通過“硬指標(biāo)+軟評價(jià)”的綜合篩選，確保用地向高潛力、高轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目傾斜。 ### （二）供地與轉(zhuǎn)讓：“彈性年期”與“分割限制”的創(chuàng)新設(shè)計(jì) 在供地模式上，江蘇鼓勵(lì)采用“彈性年期出讓”（如10年、20年等短于50年的出讓年限），降低企業(yè)初始用地成本，同時(shí)通過“對賭協(xié)議”約定達(dá)產(chǎn)時(shí)間、產(chǎn)值稅收等指標(biāo)，未達(dá)標(biāo)的將按約定收回土地或追加土地價(jià)款。在分割轉(zhuǎn)讓方面，除高標(biāo)準(zhǔn)廠房用地允許按幢、層等固定界限分割轉(zhuǎn)讓外，研發(fā)用地原則上限制分割，確需分割的需滿足“項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件未改變”等要求，并經(jīng)原審批部門同意，防止土地被分割炒賣。四、地方實(shí)踐：從昆山到張家港，政策落地的“區(qū)域特色”
江蘇各市縣結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與創(chuàng)新需求，對省級政策進(jìn)行了細(xì)化補(bǔ)充，形成了差異化的管理模式。 ### （一）昆山：科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)用地（Ma）的“復(fù)合利用”探索 2019年，昆山市出臺(tái)《科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)用地（Ma）管理辦法（試行）》，明確Ma用地可用于研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能及配套服務(wù)，允許土地用途兼容（如研發(fā)與輕生產(chǎn)功能混合），但需符合“主導(dǎo)功能建筑面積占比不低于70%”的要求。這一政策有效解決了中小科技企業(yè)“研發(fā)-中試-量產(chǎn)”全鏈條空間需求，推動(dòng)土地從“單一功能”向“復(fù)合服務(wù)”轉(zhuǎn)型。 ### （二）張家港：M0用地的“全周期管理”樣本 張家港市發(fā)布的《科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》進(jìn)一步細(xì)化了準(zhǔn)入、供地、監(jiān)管的全流程規(guī)則。例如，要求M0項(xiàng)目需簽訂《產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議》，明確投產(chǎn)時(shí)間（原則上不超過2年）、畝均稅收（不低于100萬元/年）、研發(fā)投入強(qiáng)度（不低于3%）等指標(biāo)；在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，受讓人需重新通過產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入評審，確保土地始終服務(wù)于科創(chuàng)屬性。 ### （三）無錫：生產(chǎn)研發(fā)用地的“動(dòng)態(tài)調(diào)整”機(jī)制 無錫在生產(chǎn)研發(fā)用地管理中引入“動(dòng)態(tài)調(diào)整”思維，允許企業(yè)在滿足生產(chǎn)用房比例底線的前提下，根據(jù)研發(fā)進(jìn)度調(diào)整功能分區(qū)。例如，某半導(dǎo)體研發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目前期以中試車間為主（生產(chǎn)用房占比95%），后期隨著研發(fā)成果落地，可申請將部分生產(chǎn)用房調(diào)整為檢測實(shí)驗(yàn)室（生產(chǎn)用房占比仍保持90%以上），通過靈活調(diào)整適應(yīng)企業(yè)創(chuàng)新周期。結(jié)語：從“規(guī)范管理”到“創(chuàng)新賦能”，江蘇研發(fā)用地的未來圖景
江蘇的研發(fā)用地管理規(guī)定，既是對土地資源集約利用的必然要求，更是對創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略的精準(zhǔn)響應(yīng)。通過明確容積率、配套比例等“硬指標(biāo)”，建立多部門協(xié)同的“軟機(jī)制”，以及地方層面的“特色實(shí)踐”，江蘇正構(gòu)建起一套“既管得住、又放得活”的用地管理體系。對于企業(yè)而言，理解并適應(yīng)這些規(guī)定，不僅是合規(guī)發(fā)展的基礎(chǔ)，更是借助政策紅利提升創(chuàng)新效能的關(guān)鍵。隨著政策的持續(xù)優(yōu)化與落地，江蘇的研發(fā)用地必將成為更多創(chuàng)新主體的“成長沃土”，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入更強(qiáng)勁的動(dòng)能。轉(zhuǎn)載：http://m.xvaqeci.cn/zixun_detail/526954.html