引言：科創(chuàng)時(shí)代下，研發(fā)用地的“戰(zhàn)略價(jià)值”
在全球科技創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的2025年，上海正以“具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心”為目標(biāo)加速奔跑。作為科技創(chuàng)新的物理載體，研發(fā)用地的高效管理不僅關(guān)系到企業(yè)研發(fā)空間的供給質(zhì)量，更直接影響著整個(gè)城市科創(chuàng)生態(tài)的活躍度。從臨港新片區(qū)的“高容積率”探索，到張江科學(xué)城的“功能混合”試點(diǎn)；從存量用地的全周期管控，到外資研發(fā)中心的專項(xiàng)支持，上海正以系統(tǒng)化、精細(xì)化的管理策略，為研發(fā)用地注入新的活力。本文將圍繞政策體系、功能創(chuàng)新、要素保障等核心維度，解碼上海研發(fā)用地管理的“進(jìn)階之路”。
一、政策體系：從“單點(diǎn)突破”到“閉環(huán)管理”的制度升級(jí)
上海研發(fā)用地管理的科學(xué)性，首先體現(xiàn)在政策體系的完善性上。近年來(lái)，通過(guò)《關(guān)于加強(qiáng)上海市產(chǎn)業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》（滬規(guī)劃資源規(guī)〔2021〕6號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)上海市存量產(chǎn)業(yè)用地管理的若干意見》（滬規(guī)劃資源用〔2023〕129號(hào)）等文件的陸續(xù)出臺(tái)，上海已構(gòu)建起覆蓋“增量出讓-存量盤活-全周期監(jiān)管”的完整政策框架。
以金山區(qū)為例，其2025年印發(fā)的《金山區(qū)產(chǎn)業(yè)用地全生命周期管理實(shí)施細(xì)則》，將研發(fā)用地的管理細(xì)化為“出讓前產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入評(píng)估、出讓中履約監(jiān)管、出讓后績(jī)效評(píng)價(jià)”三大階段。在出讓前，通過(guò)明確“研發(fā)投入強(qiáng)度”“產(chǎn)出效益”等核心指標(biāo)，確保土地供給與產(chǎn)業(yè)需求精準(zhǔn)匹配；在出讓中，引入“履約保證金”“產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議”等機(jī)制，約束企業(yè)按約定使用土地；在出讓后，每3年開展一次績(jī)效評(píng)估，對(duì)未達(dá)標(biāo)的企業(yè)實(shí)施“限期整改”或“回購(gòu)?fù)顺觥?，真正?shí)現(xiàn)“以畝產(chǎn)論英雄”的高效管理。
這種閉環(huán)管理模式，既避免了“重出讓輕監(jiān)管”導(dǎo)致的土地閑置問(wèn)題，也為優(yōu)質(zhì)研發(fā)項(xiàng)目騰出了更多發(fā)展空間。數(shù)據(jù)顯示，2024年上海通過(guò)全生命周期管理收回的低效研發(fā)用地中，80%以上重新出讓給了高成長(zhǎng)科技企業(yè)，土地產(chǎn)出效率平均提升40%。
二、功能創(chuàng)新：從“單一功能”到“復(fù)合生態(tài)”的空間革命
傳統(tǒng)研發(fā)用地常因“功能單一”難以適應(yīng)創(chuàng)新需求——企業(yè)需要配套的中試車間、倉(cāng)儲(chǔ)空間，卻受限于用地性質(zhì)；科研人員需要共享的交流場(chǎng)所，卻因規(guī)劃限制無(wú)法實(shí)現(xiàn)。針對(duì)這一痛點(diǎn)，上海率先在張江科學(xué)城開展“產(chǎn)業(yè)綜合用地”試點(diǎn)，允許工業(yè)、研發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)、公共服務(wù)配套等功能混合配置。
這一創(chuàng)新打破了“一塊地只能干一件事”的傳統(tǒng)思維。例如，某生物醫(yī)藥企業(yè)在張江的研發(fā)基地，原本只能建設(shè)實(shí)驗(yàn)室，現(xiàn)在可同步規(guī)劃中試車間和小型倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，將“研發(fā)-中試-小批量生產(chǎn)”全鏈條集中在同一地塊，研發(fā)周期縮短30%；再如，某人工智能企業(yè)的園區(qū)內(nèi)，除了辦公研發(fā)空間，還配套了共享實(shí)驗(yàn)室、路演中心和人才公寓，吸引了10余家上下游企業(yè)入駐，形成“研發(fā)+孵化+服務(wù)”的微型生態(tài)。
這種“功能復(fù)合”的管理理念，正在向全市推廣。臨港新片區(qū)2023年出臺(tái)的《關(guān)于支持臨港新片區(qū)產(chǎn)業(yè)、研發(fā)用地提高容積率的實(shí)施意見》明確，研發(fā)用地容積率上限可從傳統(tǒng)的2.0提升至3.0，且允許將不超過(guò)15%的用地面積用于配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)。此舉不僅提升了土地利用效率，更讓研發(fā)園區(qū)從“物理空間”升級(jí)為“創(chuàng)新社區(qū)”。
三、要素保障：從“成本約束”到“精準(zhǔn)賦能”的資源優(yōu)化
研發(fā)用地的管理，最終要服務(wù)于企業(yè)的實(shí)際需求。上海在土地要素保障上的探索，體現(xiàn)了“既要保質(zhì)量，也要降成本”的務(wù)實(shí)思路。
在價(jià)格機(jī)制上，上海實(shí)行“底線管理”原則：研發(fā)用地*可按本市研發(fā)用地基準(zhǔn)地價(jià)出讓，工業(yè)用地*可按全國(guó)工業(yè)用地出讓*價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定。這一政策直接降低了企業(yè)的初始投入成本。以2024年某外資研發(fā)中心落地浦東為例，其獲取的50畝研發(fā)用地，地價(jià)較周邊商業(yè)用地低60%，每年節(jié)省成本超2000萬(wàn)元。
在彈性供地方面，上海推出“租讓結(jié)合”“先租后讓”等模式，企業(yè)可根據(jù)發(fā)展階段選擇土地獲取方式。初創(chuàng)型研發(fā)企業(yè)可先租賃土地，待項(xiàng)目落地、效益顯現(xiàn)后再轉(zhuǎn)為出讓；成長(zhǎng)型企業(yè)則可通過(guò)“20年租賃+10年出讓”的組合，靈活安排資金使用。這種“輕資產(chǎn)”模式，尤其受到中小科技企業(yè)的歡迎。2024年，上海新供研發(fā)用地中，采用彈性供地的比例已達(dá)35%，惠及企業(yè)超200家。
此外，針對(duì)外資研發(fā)中心的特殊需求，上海2020年出臺(tái)的《上海市鼓勵(lì)設(shè)立和發(fā)展外資研發(fā)中心的規(guī)定》進(jìn)一步強(qiáng)化了用地保障。文件明確，符合條件的外資研發(fā)中心可優(yōu)先納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，在土地出讓時(shí)給予“一事一議”支持。截至2025年上半年，已有巴斯夫、輝瑞等30余家跨國(guó)企業(yè)的研發(fā)中心通過(guò)這一政策獲得優(yōu)質(zhì)地塊，其中80%位于張江、臨港等重點(diǎn)科創(chuàng)區(qū)域。
四、存量盤活：從“閑置低效”到“二次開發(fā)”的效率提升
隨著土地資源日益緊張，存量研發(fā)用地的盤活成為上海管理的另一重點(diǎn)。通過(guò)“騰籠換鳥”“提質(zhì)增效”等策略，上海正將低效用地轉(zhuǎn)化為新的創(chuàng)新載體。
寶山區(qū)的實(shí)踐頗具代表性。在南大地區(qū)的規(guī)劃調(diào)整中，原有的低效研發(fā)用地被重新評(píng)估，其中4.3%涉及污染物產(chǎn)生的地塊通過(guò)“退二進(jìn)三”轉(zhuǎn)型為公共綠地和居住配套，剩余優(yōu)質(zhì)地塊則引入人工智能、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)研發(fā)項(xiàng)目。這種“分類處置”的方式，既改善了區(qū)域環(huán)境，又提升了土地產(chǎn)出。數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域轉(zhuǎn)型后的研發(fā)用地畝均產(chǎn)值較之前增長(zhǎng)2.5倍。
為鼓勵(lì)存量用地自主更新，上海還出臺(tái)了“容積率獎(jiǎng)勵(lì)”“稅收返還”等激勵(lì)政策。企業(yè)對(duì)自有存量研發(fā)用地進(jìn)行升級(jí)改造，若增加研發(fā)面積或引入高端科研設(shè)施，可申請(qǐng)?zhí)岣呷莘e率（最高可增加30%），并在改造期間享受房產(chǎn)稅減免。2024年，某本土科技企業(yè)通過(guò)這一政策，將原有2萬(wàn)平方米的研發(fā)基地?cái)U(kuò)建至3.5萬(wàn)平方米，新增了3個(gè)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，吸引了50名高端科研人才入駐。
結(jié)語(yǔ)：以管理創(chuàng)新，托起科創(chuàng)未來(lái)
從政策閉環(huán)到功能復(fù)合，從要素保障到存量盤活，上海研發(fā)用地管理的每一次創(chuàng)新，都在為科技創(chuàng)新“松綁”“賦能”。在2025年這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，這種管理模式的價(jià)值已逐漸顯現(xiàn)：更多中小科技企業(yè)獲得了低成本的研發(fā)空間，更多跨國(guó)研發(fā)中心選擇在上海“落子”，更多“研發(fā)+產(chǎn)業(yè)”的融合場(chǎng)景正在發(fā)生。
未來(lái)，隨著“全球科創(chuàng)中心”建設(shè)的深入，上海研發(fā)用地管理或?qū)⒃凇皵?shù)字化監(jiān)管”“跨區(qū)域協(xié)同”等領(lǐng)域繼續(xù)突破?？梢灶A(yù)見，這片土地上的每一寸空間，都將成為激發(fā)創(chuàng)新活力的“能量場(chǎng)”，為上海乃至全國(guó)的科技創(chuàng)新注入更強(qiáng)勁的動(dòng)力。
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