地產(chǎn)下半場，看融創(chuàng)如何用研發(fā)管理規(guī)劃筑牢產(chǎn)品力護(hù)城河

在房地產(chǎn)行業(yè)從"規(guī)模擴(kuò)張"轉(zhuǎn)向"質(zhì)量制勝"的今天，產(chǎn)品力已成為企業(yè)突圍的核心競爭力。作為行業(yè)頭部房企，融創(chuàng)近年來持續(xù)加大研發(fā)投入，通過系統(tǒng)化的研發(fā)管理規(guī)劃，將設(shè)計(jì)、成本、市場需求深度融合，構(gòu)建起從前期定位到落地交付的全周期管控體系。本文將從底層邏輯、流程管控、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)三個(gè)維度，拆解融創(chuàng)研發(fā)管理規(guī)劃的核心方法論。

一、研發(fā)管理的底層邏輯：目標(biāo)導(dǎo)向與體系化思維

融創(chuàng)的研發(fā)管理并非孤立的設(shè)計(jì)工作，而是圍繞"聚焦目標(biāo)、夯實(shí)基礎(chǔ)、跨越發(fā)展"的戰(zhàn)略主線展開。從年度工作規(guī)劃到三年戰(zhàn)略部署，其研發(fā)管理始終與企業(yè)整體目標(biāo)高度協(xié)同。例如在2023年戰(zhàn)略報(bào)告中明確提出，未來三年內(nèi)將加大研發(fā)投入，推動(dòng)產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，力爭推出5款以上具有市場競爭力的新產(chǎn)品，這一目標(biāo)直接指向市場集中度提升與行業(yè)競爭格局優(yōu)化。

在具體執(zhí)行層面，融創(chuàng)建立了"設(shè)計(jì)管理主控項(xiàng)"體系，將規(guī)劃設(shè)計(jì)拆解為多個(gè)可量化、可考核的基礎(chǔ)指標(biāo)。以總圖規(guī)劃為例，容積率作為核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，要求"做足容積率以提高收益"，同時(shí)通過"提供更多可帶來溢價(jià)的贈(zèng)送面積"策略，在驗(yàn)收后將其改造為功能空間（如陽臺、設(shè)備平臺），既滿足政策要求又實(shí)現(xiàn)實(shí)際使用面積的有效增加。這種"收益*化+溢價(jià)提升"的雙輪驅(qū)動(dòng)，正是研發(fā)管理底層邏輯的具象化體現(xiàn)。

值得關(guān)注的是，融創(chuàng)的研發(fā)管理特別強(qiáng)調(diào)"動(dòng)態(tài)適配"。從拿地階段的成本招標(biāo)版測算，到擴(kuò)初設(shè)計(jì)的限結(jié)算版成本跟蹤，再到施工圖階段的動(dòng)態(tài)成本管控，每個(gè)環(huán)節(jié)都設(shè)置了對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)測算模型，確保設(shè)計(jì)方案與成本目標(biāo)始終保持一致。這種從"前端定位"到"后端落地"的全鏈路經(jīng)濟(jì)適配，避免了傳統(tǒng)設(shè)計(jì)中"重效果輕成本"的弊端。

二、全流程管控體系：從前期定位到落地交付的精細(xì)化管理

融創(chuàng)的研發(fā)管理規(guī)劃之所以能高效落地，關(guān)鍵在于構(gòu)建了覆蓋"前期設(shè)計(jì)-規(guī)劃方案-擴(kuò)初施工圖-現(xiàn)場配合"的全流程管控體系。每個(gè)階段都設(shè)置了明確的節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)與管理動(dòng)作，真正實(shí)現(xiàn)了"環(huán)環(huán)相扣、步步為營"。

（一）前期設(shè)計(jì)階段：定位與風(fēng)險(xiǎn)的雙重校準(zhǔn)

項(xiàng)目拿地后，研發(fā)管理的第一步是召開"設(shè)計(jì)管理啟動(dòng)會(huì)"。這一會(huì)議不僅是工作啟動(dòng)的信號，更是對項(xiàng)目定位、客群需求、區(qū)域政策的深度校準(zhǔn)。例如在中式產(chǎn)品線研發(fā)中，團(tuán)隊(duì)會(huì)重點(diǎn)分析"大國經(jīng)濟(jì)、文化自信、美學(xué)復(fù)興"的時(shí)代背景，結(jié)合"桃花源"等經(jīng)典產(chǎn)品的市場反饋，明確項(xiàng)目的"治愈系精神契合""高顏值視覺呈現(xiàn)""文化賦能價(jià)值提升"三大核心方向。同時(shí)，通過產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)測算模型，同步完成成本適配與風(fēng)險(xiǎn)評估，為后續(xù)設(shè)計(jì)提供明確的"邊界條件"。

（二）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段：總圖與溢價(jià)的雙重優(yōu)化

規(guī)劃方案階段是決定項(xiàng)目價(jià)值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。融創(chuàng)在此階段重點(diǎn)把控兩大核心：一是總圖規(guī)劃的科學(xué)性，要求"爭取所批要點(diǎn)的容積率、建筑密度達(dá)到分區(qū)規(guī)劃的*值，公建配套指標(biāo)達(dá)到城市規(guī)劃控制指標(biāo)的最小值"，通過*化利用土地資源提升項(xiàng)目收益；二是溢價(jià)空間的挖掘，例如通過優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)增加可改造的贈(zèng)送面積，或在社區(qū)規(guī)劃中融入"歸心社區(qū)"的特色場景（如共享書吧、兒童活動(dòng)區(qū)），這些設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)既能提升客戶體驗(yàn)，又能形成差異化賣點(diǎn)。

值得注意的是，融創(chuàng)的方案設(shè)計(jì)并非"閉門造車"。在方案預(yù)審環(huán)節(jié)，會(huì)組織成本、營銷、工程等多部門聯(lián)合評審，重點(diǎn)關(guān)注"設(shè)計(jì)是否符合目標(biāo)客群需求""成本是否在預(yù)算范圍內(nèi)""施工是否具備可行性"等問題，通過跨部門協(xié)作提前規(guī)避后期可能出現(xiàn)的矛盾。

（三）擴(kuò)初與施工圖階段：質(zhì)量與成本的雙重保障

進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，研發(fā)管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向"精細(xì)化落地"。團(tuán)隊(duì)會(huì)基于前期確定的成本適配方案，對設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)進(jìn)行深化，例如在立面材料選擇上，既考慮視覺效果又兼顧耐久性與成本；在管線綜合設(shè)計(jì)中，通過BIM技術(shù)提前規(guī)避管線碰撞問題。施工圖完成后，除了內(nèi)部審核，還會(huì)引入外部專家進(jìn)行第三方審查，確保圖紙符合規(guī)范要求。

成本管控在這一階段進(jìn)一步細(xì)化。融創(chuàng)建立了"動(dòng)態(tài)成本跟蹤"機(jī)制，通過對比招標(biāo)版成本與限結(jié)算版成本，實(shí)時(shí)監(jiān)控設(shè)計(jì)變更對成本的影響。例如某項(xiàng)目在施工圖階段發(fā)現(xiàn)景觀設(shè)計(jì)超預(yù)算，研發(fā)團(tuán)隊(duì)立即調(diào)整硬景與軟景的比例，在保持整體效果的前提下降低了石材用量，最終實(shí)現(xiàn)成本可控。

（四）施工現(xiàn)場配合階段：設(shè)計(jì)落地的最后一公里

項(xiàng)目開工后，研發(fā)團(tuán)隊(duì)的工作并未結(jié)束，而是進(jìn)入"現(xiàn)場配合"階段。設(shè)計(jì)師會(huì)定期到工地巡查，解決施工過程中遇到的設(shè)計(jì)問題（如材料替代、節(jié)點(diǎn)調(diào)整），同時(shí)收集現(xiàn)場反饋用于后續(xù)項(xiàng)目優(yōu)化。例如某項(xiàng)目在施工中發(fā)現(xiàn)入戶玄關(guān)空間局促，研發(fā)團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場調(diào)整了柜體尺寸與開門方向，既保證了使用功能又提升了空間觀感。這種"設(shè)計(jì)-施工-反饋"的閉環(huán)，確保了設(shè)計(jì)方案的精準(zhǔn)落地。

三、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)：從產(chǎn)品研發(fā)到文化賦能的價(jià)值躍遷

在"產(chǎn)品同質(zhì)化"嚴(yán)重的今天，融創(chuàng)的研發(fā)管理規(guī)劃不僅關(guān)注流程管控，更注重通過創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)價(jià)值躍遷。這種創(chuàng)新既體現(xiàn)在產(chǎn)品形態(tài)的突破，也體現(xiàn)在文化內(nèi)涵的注入。

（一）中式產(chǎn)品線：文化自信下的產(chǎn)品創(chuàng)新

融創(chuàng)的中式產(chǎn)品線研發(fā)是行業(yè)標(biāo)桿案例。其研發(fā)背景緊扣"文化自信、美學(xué)復(fù)興"的時(shí)代趨勢，同時(shí)依托"桃花源"產(chǎn)品已形成的行業(yè)影響力，進(jìn)一步提煉"治愈系精神契合""高顏值視覺呈現(xiàn)""文化賦能價(jià)值提升"三大核心價(jià)值。在規(guī)劃上，尊重每座城市的人文特色，因地制宜設(shè)計(jì)院落布局；在立面上，精研傳統(tǒng)建筑形制（如飛檐、花窗），結(jié)合現(xiàn)代材料（如金屬、玻璃）實(shí)現(xiàn)古今融合；在室內(nèi)空間中，通過傳統(tǒng)裝飾元素（如屏風(fēng)、博古架）與現(xiàn)代功能的結(jié)合，打造"有溫度、有記憶"的居住場景。這種創(chuàng)新不僅提升了產(chǎn)品溢價(jià)，更滿足了客戶對"文化認(rèn)同"的深層需求。

（二）歸心社區(qū)：場景化設(shè)計(jì)的價(jià)值延伸

融創(chuàng)的"歸心社區(qū)"是研發(fā)管理與服務(wù)創(chuàng)新的典型代表。在規(guī)劃階段，研發(fā)團(tuán)隊(duì)就深度參與社區(qū)場景設(shè)計(jì)，從兒童活動(dòng)區(qū)的"全齡化"布局，到老年人活動(dòng)中心的"適老化"細(xì)節(jié)，再到共享空間的"社交化"功能，每個(gè)場景都基于對客戶生活習(xí)慣的深度研究。例如在兒童活動(dòng)區(qū)，不僅設(shè)置了滑梯、秋千等傳統(tǒng)設(shè)施，還增加了科普教育區(qū)（如植物觀察角）和親子互動(dòng)區(qū)（如手工教室），將單一的"玩耍空間"升級為"成長空間"。這種場景化設(shè)計(jì)不僅提升了社區(qū)的居住體驗(yàn)，更通過"服務(wù)+產(chǎn)品"的融合，形成了差異化的品牌競爭力。

四、未來展望：2025年，融創(chuàng)研發(fā)管理的三大升級方向

面對行業(yè)變革與客戶需求升級，融創(chuàng)的研發(fā)管理規(guī)劃也在持續(xù)進(jìn)化。根據(jù)內(nèi)部戰(zhàn)略部署，2025年將重點(diǎn)推進(jìn)三大升級：

1. 數(shù)字化升級：引入AI設(shè)計(jì)工具與BIM全生命周期管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)從方案設(shè)計(jì)到施工驗(yàn)收的全流程數(shù)字化協(xié)同，提升設(shè)計(jì)效率與精準(zhǔn)度；
2. 綠色化升級：加大低碳技術(shù)研發(fā)投入，在建筑節(jié)能、可再生能源利用、綠色材料應(yīng)用等方面形成標(biāo)準(zhǔn)化體系，推動(dòng)產(chǎn)品向"零碳社區(qū)"邁進(jìn)；
3. 用戶導(dǎo)向升級：建立更深度的客戶需求洞察機(jī)制，通過大數(shù)據(jù)分析與用戶共創(chuàng)，將客戶的"隱性需求"轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)"以用戶為中心"的研發(fā)管理。

從流程管控到創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，從產(chǎn)品研發(fā)到文化賦能，融創(chuàng)的研發(fā)管理規(guī)劃不僅是一套方法論，更是其"長期主義"發(fā)展理念的體現(xiàn)。在地產(chǎn)行業(yè)的下半場，這種以"產(chǎn)品力"為核心的研發(fā)管理體系，或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)穿越周期的關(guān)鍵利器。