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片區(qū)開發(fā)項目課程

課程背景
國內(nèi)工程投資政策近年來監(jiān)管逐步趨嚴，建筑央企、地方平臺公司、園區(qū)開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目投資開發(fā)模式方面積極探索創(chuàng)新，努力尋求在供給側結構改革、國內(nèi)國際雙循環(huán)國家大戰(zhàn)略下的城鎮(zhèn)建設創(chuàng)新開發(fā)模式。在模式創(chuàng)新的探索過程中，片區(qū)+產(chǎn)業(yè)這種融合了基礎設施與公共服務投資，同時又能助推地方經(jīng)濟發(fā)展的模式成為很多投資主體博弈的創(chuàng)新性模式。由于土地增值過程中，產(chǎn)業(yè)對于土地行業(yè)增值的貢獻度*，而土地增值的邏輯中規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)又是相互作用和激勵的，進而在國內(nèi)多個地區(qū)出現(xiàn)了以這種產(chǎn)業(yè)+片區(qū)開發(fā)的標桿項目案例，比如說早期的招商蛇口工業(yè)園區(qū)自1978年設立以來，走出了一條中國版的區(qū)域增長極發(fā)展模式，同時也為招商局集團帶來了豐厚的項目開發(fā)利潤與知名度。再比如1992年在長三角的上海和蘇州分別由政府的平臺公司相應主導的蘇州工業(yè)園區(qū)和上海張江高科園區(qū)都成為國內(nèi)地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式的標桿案例。直到1998年河北省廊坊市固安縣的民營企業(yè)華夏幸福基業(yè)公司創(chuàng)立走出了一條“封閉運作+委托運營+都市圈”的片區(qū)園區(qū)開發(fā)自循環(huán)模式。
當然進入新時期，片區(qū)開發(fā)開發(fā)的內(nèi)涵和外延還在不斷的延續(xù)，包括京東、順豐、普洛斯等以物流為基礎產(chǎn)業(yè)的物流地產(chǎn)，以自身產(chǎn)業(yè)為基礎進行科技園區(qū)開發(fā)的百度、阿里、騰訊、字節(jié)跳動等科技型地產(chǎn)，以文旅、小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村為基礎的文旅康養(yǎng)類地產(chǎn)等等。
本節(jié)課程將主要關于片區(qū)開發(fā)開發(fā)的具體操盤流程以及片區(qū)開發(fā)開發(fā)的基礎知識并結合當前國內(nèi)房地產(chǎn)和片區(qū)開發(fā)開發(fā)的政策導向以及知名項目案例作為分析入口，帶學員從宏觀到微觀、從認知到操盤、從理論到實踐全方位了解片區(qū)開發(fā)的操盤與開發(fā)。

授課對象：
政府、金融機構、投資公司、產(chǎn)業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、片區(qū)開發(fā)開發(fā)企業(yè)

授課方式：
實戰(zhàn)講授+案例分析+調研問卷+模式解析

課程收益
掌握國內(nèi)片區(qū)開發(fā)項目開發(fā)的歷程
掌握片區(qū)開發(fā)開發(fā)的模式選擇和可持續(xù)開發(fā)
掌握片區(qū)開發(fā)國內(nèi)標桿項目案例與項目亮點復盤
掌握片區(qū)開發(fā)項目投資、運營、創(chuàng)利、退出全流程風險管理
掌握片區(qū)開發(fā)項目與金融結合的項目產(chǎn)融結合模式
掌握片區(qū)開發(fā)開發(fā)當下的創(chuàng)新型業(yè)態(tài)

課程大綱
第一講片區(qū)開發(fā)ABO基本概念、投資主體、投資流程
一、片區(qū)開發(fā)模式的基本定義及流程
1.片區(qū)開發(fā)概念
1.片區(qū)工程投資規(guī)劃與財務指標設定
2.片區(qū)開發(fā)模式選擇
3.片區(qū)開發(fā)項目投資結構設計
4.政府預算與現(xiàn)金回流風險控制
5.項目采購流程與主體
6.融資結構與放款條件
7.風險管理與協(xié)議設計
二、片區(qū)投資主體選擇
1.政府投資-《政府投資條例》-審批制
2.社會資本投資-《企業(yè)投資條例》-核準備案制
三、片區(qū)開發(fā)政策法規(guī)體系
1.《*辦公廳關于促進開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2017〕7號)
2.《*關于推進*經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》國發(fā)〔2019〕11號）
3.《關于促進具備條件的開發(fā)區(qū)向城市綜合功能區(qū)轉型的指導意見》（發(fā)改規(guī)劃〔2015〕2832號）
4.《基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》國家發(fā)展和改革委員會等6部委
四、項目投資合規(guī)性主體分類
1.政府投資模式、企業(yè)投資模式關聯(lián)及區(qū)別解析
a)政府投資-政府投資條例
i.預算內(nèi)資金投資直接下達
ii.地方政府專項債券-政府投資的合規(guī)債務性融資
b)企業(yè)投資-企業(yè)投資項目核準和備案管理辦法
2.政府投資實際操作流程
a)政府投資的資金籌措與支出流程
b)政府投資的審批制度
c)政府投資項目謀劃要點與風險管理
d)政府投資條例對于投資企業(yè)的利好與風險
3.企業(yè)投資項目核準和備案操作流程
a)企業(yè)投資項目的資金籌措
b)企業(yè)投資項目與政府投資項目的資金往來兩大途徑
i.補貼
ii.采購
iii.采購工程
iv.采購服務
v.采購貨物

第二講片區(qū)開發(fā)投資主要模式介紹-ABO、EPC+F
一、ABO（T）模式基本定義
3.授權-建設-運營-移交
4.授權-特許經(jīng)營權
5.建設-項目投資
6.運營-項目融資
7.資產(chǎn)入財政資產(chǎn)負債表-資產(chǎn)移交
二、EPC+F\\ABO模式的理解
1.EPC+F\\ABO模式與土地開發(fā)權長期的提前價格鎖定
2.EPC+F\\ABO模式可與政府資金不足或無資金進行基建投資與公共服務開發(fā)
3.EPC+F\\ABO模式與履行政府資產(chǎn)投資高收益
4.EPC+F\\ABO模式與融合公益性項目、準公益項目、盈利項目混合打包投資建設
5.EPC+F\\ABO模式與資產(chǎn)融資、項目收益融資、應收賬款融資保理功能
6.EPC+F\\ABO模式與區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升創(chuàng)造稅收與產(chǎn)業(yè)升級效應
三、片區(qū)開發(fā)主體利益分配與訴求點分析
1.地方政府訴求
1)高附加值的產(chǎn)業(yè)與技術更新
2)解決就業(yè)的效率
3)稅收的穩(wěn)定與效率
4)固定資產(chǎn)投資與GDP貢獻
5)政治穩(wěn)定、降低支出、土地出讓金收入
2.開發(fā)運營企業(yè)訴求
1)投資規(guī)模與回報率
2)融資達成可行性
3)短期利潤與長期收益
4)交易模式簡單標準
5)回收周期短
3.招商引資客戶訴求
1)企業(yè)客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩(wěn)定、市場廣闊
2)居民客戶-職業(yè)發(fā)展、收入保障、戶口問題、居住環(huán)境、醫(yī)療養(yǎng)老
四、片區(qū)開發(fā)主體分類與典型企業(yè)
1.央企
a)招商蛇口、中國中信
b)建筑央企：中國建筑、中國電建、中交、中鐵、中鐵建等
2.國企
a)張江高科、上海臨港
3.融資平臺公司
a)蘇州高新、東湖高新
4.民營企業(yè)
a)華夏幸福、中南高科、天安數(shù)碼
五、片區(qū)開發(fā)過程及各過程環(huán)節(jié)在整體開發(fā)中的作用
1.片區(qū)開發(fā)原理-新型片區(qū)化、產(chǎn)業(yè)轉移、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)、產(chǎn)業(yè)升級
2.片區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略-產(chǎn)業(yè)（一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)）+土地（一線城市、二線城市）
3.片區(qū)選址模型-5有模型
4.片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃-優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、前瞻性產(chǎn)業(yè)及招商產(chǎn)業(yè)方向
5.片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位-產(chǎn)業(yè)門類一級二級名錄
6.片區(qū)用地規(guī)劃-用地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃三結合
7.片區(qū)經(jīng)濟分析-產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)業(yè)效率、產(chǎn)業(yè)拉動人口、就業(yè)、投資
8.片區(qū)投入產(chǎn)出-總投資、資本金、融資模式、分期滾動循環(huán)開發(fā)、收益率
9.片區(qū)產(chǎn)品設計-產(chǎn)業(yè)綜合體模式、總部綜合體模式、土地規(guī)劃模式
10.片區(qū)交易結構-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯(lián)動模式
11.片區(qū)協(xié)議設計-股權模式、權力設定、政府與企業(yè)分工、回購、資金回籠路徑

第三講片區(qū)開發(fā)增值體系與盈利模式及合規(guī)性分析
一、片區(qū)土地分類與不同的操作方法
1.國有土地操作
2.集體土地操作
二、EPC+F片區(qū)開發(fā)利潤節(jié)點與增值過程
1.基礎設施和公共配套及土地整體-工程企業(yè)的收入
2.征收拆遷補償-拆遷戶的收入
3.招拍掛的土地溢價-政府的收入
4.二級開發(fā)的資產(chǎn)溢價-開發(fā)商、銀行、政府、房建企業(yè)的收入
5.長期運營持有的資產(chǎn)增值-基金公司、信托、資管公司、開發(fā)商的收入
三、EPC+F片區(qū)開發(fā)七大業(yè)務與贏利點解析
1.物業(yè)經(jīng)營-片區(qū)運營的大數(shù)據(jù)接入點
2.片區(qū)物業(yè)增值-資本運作與資產(chǎn)運作的大殺器
3.住宅與商業(yè)地產(chǎn)-現(xiàn)金為王與滾動開發(fā)的根基
4.產(chǎn)業(yè)類投資-好的片區(qū)匯報最為豐厚的模塊
5.公共服務收入-克強指數(shù)在實體企業(yè)中的最直接體現(xiàn)
6.一級開發(fā)與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器
7.稅收與政府補貼-微不足道卻是招商法寶
四、片區(qū)開發(fā)的“三權一利”
1.特許經(jīng)營權
2.整體規(guī)劃權
3.土地出讓權
4.土地收益分成

第四講片區(qū)開發(fā)的模式分類、適用性及應用情景
一、ABO項目投資類型分類與模式
1.地方政府財力評價雙體系
a)一般公共預算收入與基金性預算收入
b)地方政府負債率
2.項目投資可行性研究報告
a)項目是否屬于重大項目與國家戰(zhàn)略
b)項目投資經(jīng)濟可行性分析
3.三大類項目
a)經(jīng)營類項目
b)準經(jīng)營類項目
c)公益類項目
4.三大類項目工程
a)新建項目-BOT
b)在建項目-TOT
c)存量項目-TOT
5.項目三大付費方式
a)使用者付費
b)可行性缺口補助
c)政府付費
二、片區(qū)開發(fā)投資模式及運營案例分析
1.基礎設施不動產(chǎn)公募REITs
2.地方政府專項債券資金申報與使用
案例解析：交通基礎設施、能源類、生態(tài)環(huán)保、民生
3.BT模式的由來于在經(jīng)濟建設中的意義
案例解析：平臺公司回購合規(guī)合法
4.BOT模式的緣起與現(xiàn)實意義
案例解析：BOT模式與特許經(jīng)營結合
5.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式
案例解析：EPC模式合規(guī)但EPC+F模式灰色操作、適用領域
案例解析：中國電建甌江口產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)基礎設施投資與建設
6.EOD、ABO模式與片區(qū)開發(fā)案例解讀
案例解析：保定市主城區(qū)城中村連片開發(fā)ABO項目創(chuàng)新
7.一二三級聯(lián)動與金茂的覽秀城項目
案例解析：金茂國開金融重慶璧山與梅溪湖項目
8.城市更新、舊城改造與投資資金的合規(guī)循環(huán)流程
i.財政、土儲、業(yè)主、審批
9.投資模式創(chuàng)新本質邏輯與監(jiān)管邏輯本質
三、片區(qū)ABO模式開發(fā)資料清單與操作流程
1.項目選址確定、項目開發(fā)地塊分析、項目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位
2.項目產(chǎn)業(yè)布局、項目土地規(guī)劃分析、項目基本參數(shù)假設
3.項目財務測算、項目可行研究報告、項目立項
4.政府采購、項目投資與運營、項目融資達成、項目建設與運營
5.項目再融資、項目移交

第五講片區(qū)項目開發(fā)融資
一、片區(qū)項目融資的特性
1.項目投資周期長
2.項目投資工程占比高
3.項目投資收入
a)政府類土地出讓金安排的預算支出
b)項目運營收益
c)項目第三方收入
4.部分項目可能會涉及隱形債務的識別
二、項目資金的屬性
1.直接融資模式與間接融資模式
2.股權融資模式與債權融資模式
3.公募融資模式與私募融資模式
三、項目融資資金結構設計
1.投資結構、股權比例、融資比例、融資分期、增信方式
2.融資成本（利息、手續(xù)費、存款）
3.增信措施(保證、抵押質押、保險、支持類函件)
4.項目融資渠道與項目全周期個階段進入節(jié)點
a)商業(yè)銀行貸款、政策性貸款
b)直租、售后回族
c)保險基金、養(yǎng)老基金、產(chǎn)業(yè)基建
d)資管計劃、保險債權計劃、信托計劃
e)資產(chǎn)證券與公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）

第六講園區(qū)開發(fā)產(chǎn)業(yè)模式及典型案例解析
1.1978年-招商蛇口工業(yè)園“三來一補”-中國平安、中國中集、招商銀行
2.1980年-中關村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯(lián)想”
3.1991年-聯(lián)東U谷“起步模板、布局環(huán)京、廠房為主、工業(yè)萬達”
4.1992年-蘇州工業(yè)園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創(chuàng)新”
5.1992年-張江高科“高新技術、生物醫(yī)藥、集成電路、園區(qū)投行”
6.1998年-華夏幸福“模式為王、環(huán)京布局、正南50公里”民營片區(qū)開發(fā)商
7.1998年-大連億達“信息產(chǎn)業(yè)、外包為王、BTO、成于軟件”民營專業(yè)園區(qū)
8.1999年-天安數(shù)碼“深港合資、綜合開發(fā)、產(chǎn)城融合、金融助力“合資片區(qū)開發(fā)商
9.2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤、萬科入主”物流地產(chǎn)龍頭
10.2014年-中南高科“聯(lián)東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善“-綜合服務片區(qū)開發(fā)商
11.2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉型”-新晉片區(qū)開發(fā)商
12.2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉型投資、片區(qū)開發(fā)、ABO\\EPC+F”

片區(qū)開發(fā)項目課程